El mercado hipotecario español en 2025 llega con un tono más favorable que en 2023–2024. El euríbor a 12 meses —referencia clave para las variables— se mueve este octubre en torno al 2,16–2,19% y la media provisional de octubre se sitúa cerca del 2,19%, claramente por debajo de hace un año, lo que abarata la financiación y reaviva la competencia entre bancos. A ello se suma un BCE que en septiembre mantuvo sus tipos oficiales tras los recortes previos, consolidando un escenario de estabilidad que favorece la bajada de precios y ofertas más agresivas en fijos y mixtos. En paralelo, las estadísticas del INE confirman el impulso: agosto de 2025 cerró con 33.271 hipotecas sobre vivienda (+7,5% interanual) y un tipo medio del 2,89%, por debajo del 3% por cuarto mes consecutivo; durante el verano, la firma de hipotecas y compraventas marcó ritmos récord.
Hipoteca fija. Mantiene un TIN/TAE estable durante toda la vida del préstamo. Con el descenso del euríbor y la competencia, en 2025 volvemos a ver TAE en torno al 3% para perfiles solventes con vinculación. Es la opción preferible para quienes priorizan certidumbre y prevén mantener el préstamo a largo plazo.
Hipoteca variable. Se referencia habitualmente al euríbor 12m más un diferencial. Con euríbor más bajo, la cuota mejora frente a 2023–2024; la clave está en negociar un diferencial bajo y entender cómo afecta cada revisión. (Recuerda: interés = euríbor + diferencial.)
Hipoteca mixta. Mezcla un tramo fijo inicial (muy agresivo en 2025) y, después, un tramo variable. Es ideal si prevés amortizar en los primeros años o vender antes de que acabe el tramo fijo. Hay ofertas con tramos fijos iniciales por debajo del 2,5% TIN.
Las condiciones dependen de tu perfil (ingresos, LTV o porcentaje financiado, estabilidad laboral, vinculación, plazo, etc.). Usa estas referencias como puntos de partida para negociar.
En conjunto, los rankings de prensa sitúan Santander/Openbank como referencias en fija, Ibercaja como gran opción mixta y Kutxabank como habitual líder en variable, con TAE que, para perfiles sólidos con vinculación, rondan o bajan del 3%.
La clave es comparar TAE, no solo TIN. El TIN es “el tipo” que luce en el escaparate; la TAE incorpora comisiones y seguros, reflejando mejor el coste real de tu hipoteca. Es habitual ver TIN gancho y luego TAE más alta por gastos y productos. Exige siempre la FEIN y la FIPER para comparar a igualdad de condiciones.
Comisiones y extras: aunque muchos bancos presumen de cero apertura, revisa: comisión de amortización total, gastos de tasación, seguro de daños (obligatorio por ley), seguros de vida si bonifican, tarjetas y domiciliaciones. Lo sensato es valorar el coste a 5 años (lo que realmente pagarás si amortizas o cambias de banco) y no solo la cuota del mes 1.
1) Usa un “tridente” de referencia para negociar.
Pide simulaciones y pantallazos de: Openbank Fija (2,36% TIN desde), Santander Fija/Variable Bonificada y Ibercaja Mixta. Con eso, solicita una contraoferta en tu banco principal. Si apuntas a variable, añade Kutxabank como “precio testigo” de diferencial.
2) Compara por TAE “a tu caso”.
Mismo importe, plazo, LTV, vinculaciones y seguro. Un 80% de financiación encarece frente a un 70%, y 30 años encarece frente a 20.
3) Calcula tu sensibilidad al euríbor.
Si una subida de +1 punto en 2026 te tensionaría, prioriza fijo o una mixta con tramo inicial largo. Recuerda que hoy el euríbor 12m ronda el 2,16–2,19%.
4) Si vas a amortizar pronto, valora mixta.
Las mixtas con tramo fijo barato (p. ej., 5–10 años) son óptimas si vas a amortizar fuerte ahí. Mira muy bien la comisión por amortización total y las subrogaciones.
5) Jóvenes (<36): explora financiación ampliada.
BBVA anuncia posibilidad de hasta el 95% para menores de 36, lo que puede reducir la entrada (ojo a la TAE final y a los seguros).
Importante: el escaparate (TIN) no es el contrato: la TAE suele ser más alta por seguros, comisiones y vinculación. Exige FEIN y FIPER y compáralas en paralelo.
Con un euríbor estabilizado a la baja y TAEs medias <3% en nuevas firmas, 2025 es un buen año para cerrar hipoteca si tu situación laboral es sólida. Para perfiles que priman estabilidad, la fija cerca del 3% TAE es estratégica: protege ante sorpresas y hoy está en precio. Para perfiles con ahorro para amortizar pronto, una mixta con tramo fijo inicial bajo (5–10 años) puede optimizar el coste total. Y si confías en un euríbor contenido los próximos años y tu colchón financiero es holgado, una variable con diferencial competitivo te puede dar la cuota más baja hoy, siempre con el plan B de amortizar si los tipos se dieran la vuelta. El mercado está lo bastante competitivo como para que no aceptes la primera oferta: negocia, compara TAEs, y cuantifica las vinculaciones. Apunta a comisiones bajas, flexibilidad (amortización y subrogación) y coste total a 5 años, que es donde de verdad se nota la diferencia.
